“十三五”期间淮北市房地产市场运行分析

——“十三五”系列分析之房地产分析

“十三五”期间，市委、市政府始终围绕“房住不炒”的定位，不断加大房地产市场调控力度，不断推进住房市场体系和保障体系建设。淮北市房地产业保持了平稳健康的发展态势，成为国民经济中关联性强、带动性明显的重要行业，在解决百姓安居乐业、推动经济社会全面发展等方面发挥了不可替代的作用。

一、运行特点

(一)企业队伍不断壮大。2020年，全市在库资质以上房地产开发法人单位115家，比2015年净增加了11家，其中开发投资总量超20亿元的大型房地产开发企业共有11家，比2015年净增加了7家。近年来，恒大、碧桂园、绿地、世茂等实力雄厚的房地产企业陆续入驻淮北，大大提高了我市房地产企业的整体实力，为群众带来更多高品质、高服务的住宅保障，推动我市房地产市场健康发展。

(二）综合实力日渐增强。2020年，全市房地产开发企业资产总计877.4亿元，2015年为417.6亿元，是2015年的2.1倍，年均增长16%。营业收入111亿元，比2015年增加54亿元，年均增长14.3%。与此同时，政府相关政策支持和房地产开发企业的筹资能力快速提升，来源渠道日益多元化。2020年，房地产开发企业到位资金233.8亿元，比2015年增加108.4亿元，年均增长13.3%。

（三）开发规模总体平稳。2020年，全市房地产开发完成投资214.2亿元，比2015年增长66.4亿元，年均增长7.7%，其中住宅投资仍是房地产开发投资的主体，住宅投资180.1亿元，年均增长14.4%，占比也由2015年的62.2%增长至2020年的84.1%。房地产开发投资已成为支撑全社会投资增长的重要因素，与基础设施建设投资、工业投资成为拉动全社会投资增长的主力军。万达广场、国购广场、新城吾悦广场、碧桂园等一批重大项目相继建设，在解决百姓安居乐业、推动经济社会全面发展等方面发挥了不可替代的作用。

    （四）销售市场保持高位。2020年，全市商品房销售面积达到251.3万平方米，比2015年增加124.8万平方米，年均增长14.7%，销售额达到164.7亿元，比2015年增加105.7亿元，年均增长22.8%。其中，商品住宅销售面积达到244.9万平方米，比2015年增加129.8万平方米。

“十三五”期间销售指标情况

（五）行业贡献明显增强。房地产开发业的快速发展，对经济社会发展的贡献提升。2020年，全市房地产业增加值96.1亿元，是2015年的3.5倍，占GDP比重由2015年的3.6%增长到2020年的8.6%。促进了产业结构调整，全市三次产业比重由2015年的7.8：58.1：34.1，调整到2020年的7.2：41.7：51.1，第三产业比重提高了17个百分点。“十三五”期间，全市资质以上房地产企业从业人员数年均增长10%，房地产业解决了大批就业，还间接带动了建筑、建材、装饰等相关行业的就业。此外，房地产开发业直接或间接带动了如家具电器以及居民服务等上下游产业的生产与消费，为促进经济社会发展起到了拉动作用。

（六）房地产业政策法规体系建设得到完善。“十三五”期间，我市先后出台了《淮北市城镇棚户区三年改造计划》《淮北市“十三五”城镇住房保障规划》《淮北市物业管理暂行办法》《2020年度淮北市老旧小区改造实施方案》《淮北市2019年农村危房改造实施办法》《淮北市城乡建设委员会项目建设管理办法（实行）》《淮北市建设工程质量安全提升行动实施细则》《淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则》等政策性法规，执法

力度进一步加大，房地产市场秩序进一步规范。

（七）濉溪县房地产市场快速发展。濉溪县作为我市唯一一个县，“十三五”期间充分利用地广人多的优势，发展房地产业，提高县城生活质量，恒大、中梁置业等大型房地产企业入驻濉溪县，濉溪县本地的东利房地产开发有限公司发展势头强劲，近年在县里开发了多处楼盘。2020年，濉溪县房地产开发完成投资54.9亿元，比2015年增加41.4亿元，年均增长32.5%；2020年商品房销售面积74.2万平方米，比2015年增加41.2万平方米，年均增长17.6%。

二、存在问题

（一）房地产开发投资构成有待优化。2020年，全市土地购置费41.1亿元，是2015年的4.4倍，占房地产开发投资的比重为19.2%，比2015年提高12.9个百分点。土地购置费上升过快，占房地产投资的比重不断加大，将会挤占建安工程、技术研发等方面的投资，房地产投资构成有待优化。

（二）运营成本不断提高。一是近年来全国出现的建筑企业“用工荒”现象，促使企业提升工人工资和福利待遇，特别是一些技术性人才稀缺，也导致技工工资增长较快；二是混凝土等建筑材料存在料紧价高等问题，加剧了房企成本攀升；三是成交土地价格不断上涨，楼市的热销，令开发商们纷纷涌入土地市场，甚至不惜成本制造“地王”，溢价率、楼面地价等屡创新高。2020年，全市土地购置平均价格275.3万元/亩，比2013年土地购置均价提高165.9万元/亩，年均增长20.3%。土地成本是商品房屋成本的重要组成部分，土地价格上涨将推动商品房销售价格进一步上涨。2020年全市新建商品房均价为6554元/平方米，比2015年提高1890.7元/平方米，年均增速为7%。

三、几点建议 

（一）加强房地产调控。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强和改善房地产业的宏观调控，强化政府对房地产市场，确定与淮北经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给和总需求的平衡，充分发挥市场调节作用，健全房地产健康发展长效机制，保持住房价格总体稳定。认真贯彻落实各项房地产调控政策，加大房地产行业的监管力度，坚决打击扰乱房地产市场健康持续发展的行为，进一步规范房地产市场发展秩序。同时要加大对商品房销售价格的监管，防止一些房地产开发企业恶意抬价或为尽快回笼资金而恶意降价，造成房地产市场的动荡。

（二）加快住房租赁市场建设力度。倡导住房租赁消费，引导居民根据自身情况理性消费，建立住房租赁信息和交易服务平台，鼓励房地产企业建设、经营租赁型住房，加大税收政策对住房租赁市场的扶持。建立健全房地产调控长效机制，将稳定房地产市场作为长期目标，促进租赁市场、新建商品住房市场和存量住房市场共同发展，优化住房供应结构，保证房地产市场平稳健康发展。

（三）完善项目规划和产业布局。加强房地产开发项目规划的前瞻性，引导房地产开发企业加大配建公用设施投资力度；政府要加大产业集聚区和新城区的基础设施建设和公共服务建设，建立符合区域人口实际的教育、医疗、商贸等布局调整方案和资源配置标准，合理确定产业布局，促进房地产开发市场有序发展。

（四）坚持绿色创新理念。坚持“绿水青山就是金山银山”的发展理念，加大科研投入，推广绿色建筑和节能节水节材技术，大力发展新型建造方式，加快装配式建筑业发展，在节能环保和降低成本上下功夫，不断推广绿色住宅。